作者：兰台律师事务所 史天予 指导律师：田韶卿
前 言
借名购房合同又称隐名购房合同，是指当事人约定，一方（借名人）经他人（出名人）的同意，将其出资购买的房屋登记于他人名下。当事人选择订立借名购房合同的原因多种多样，有为了购买政策性保障住房，有为了规避限购政策，也有为了规避信贷政策等。借名购房情形在实践中，借名人主张权利的方式既有要求确认所有权，也有要求对方协助办理转移登记手续，但往往因为证据不充分或者诉讼请求不适当不被法院支持。所以本文拟对借名购房来龙去脉进行分析，总结法院的裁判规则，为当事人应诉提供合理建议。
一、借名购房特点
第一，证明借名购房的合意存在难度。一般具有以下几种原因：（1）规避法律或政策；（2）享受优惠；（3）转移财产或躲避债务；（4）避税。由于出名人一般是基于与借名人之间存在特殊的亲属、朋友、同事等较为亲密的关系，帮助借名人实现购房目的。基于信任，双方在实施借名时往往进行口头约定，未有书面协议。随着房屋价格的飞升，出名人或者出名人配偶往往否认存在借名合意，这给出名人实现权利带来困难。
第二，借名购房的效力也存有争议。除证明购房外，对借名人而言，借名合同效力也会存在疑问。关于借名购房合同的法律效力，在理论界有不同看法，在司法实践中做法也不一致，应根据案件的具体情况分析。判断的关键在于其是否违反法律禁止性规定。禁止性规定可分为效力型禁止性规定和管理型禁止性规定，两者区分标准在于是否违反了公共利益。前者因违反公共利益无效，后者与公共利益无涉，应为有效。对此，应根据当事人订立借名购房合同的目的而区分判断：如果当事人订立借名购房合同的目的在于购买政策性保障住房，则其因违反公共利益而无效；倘若其目的在于规避限购政策或信贷政策，因其未违反公共利益，应为有效。
第三，借名购房的履行也需要排除障碍。即使当事人证明了存在借名购房并且借名合同被认定为有效，但借名购房能否继续履行也存在问题。一方面，房屋本身存在履行障碍。出名人对外设定抵押或者将房屋对外出售并办理转移登记，都会影响权利的客观实现。另一方面，借名人本身不具备购房资质，没有提出合理诉请。由于购房资质的缺失，当事人要求继续履行借名合同，也会因为存在事实上障碍不被法院支持；另外，当事人也存在要求直接确认所有权的诉讼请求，也可能会基于法律关系与认定不一致，而不被法院支持。
二、借名购房的法院裁判规则
为便于读者更好地了解借名购房类案件的司法认定，笔者搜索相关法院判决，对法院支持或者否认借名购房的因素总结如下：
1．北京市第一中级人民法院、（2013）一中民终字第8954号
二审法院认为：
通过本案查明的事实，可以确定徐桂云与朱春婷之间存在借名买房的事实。但由于徐桂云没有北京市户口，亦不在北京缴纳社会保险，故即使双方之间的借名购房约定有效，根据北京市的“限购”政策，亦无法为其办理房屋过户手续。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实依据，本院予以驳回。
笔者认为：
本案法院没有支持借名人的诉讼请求原因在借名人没有购房资格。对于该类案件，除非当事人能证明借名合意在限购政策出台前、不履行借名约定导致利益显著失衡，否则购房资格的具备是请求能得到支持的关键。
2．北京市第三中级人民法院、（2019）京03民终2214号
二审法院认为：
本案中，陈健华、杜月辉主张其与关若虹、张伟之间存在借名购房合同关系。为此，陈健华、杜月辉应承担举证责任。法庭审理过程中，陈健华、杜月辉仅能提供证人证言、通过向张伟还贷账户转账的形式偿还了部分贷款及房屋实际占有使用的事实，对于其主张的首付款及税费均由其以现金形式交纳，并未提交充分证据证明。因陈健华、杜月辉提供的证据无法证明其与张伟之间存在借名购房的合意，故一审法院结合涉案房屋权属证书及相关票据由张伟持有、房屋价款支付方式以及各方当事人在案陈述等，对陈健华、杜月辉主张的事实未予认定，并无不当，本院对此不持异议。
笔者认为：
本案中，借名人虽然提供了证人证言、偿还贷款证据、房屋占有等，但关于首付款、税费交纳以及房屋权属证书、票据持有等问题未提供充分证据，未认定借名的成立。
3．北京市第二中级人民法院、（2019）京02民终4826号
二审法院认为：
所谓借名购房合同，属我国《合同法》分则规定以外的无名合同，在司法实践中系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。因该种合同关系履行完毕的法律后果，会产生实际房屋权利人与登记物权人不一致的情形，故对于借名购房合同关系成立以及履行情况的认定，应在对当事人合意、借名原因、出资情况、房屋占有使用等事实进行严格审查后，再行作出实体判断。
笔者认为：
本案法院对借名购房进行界定了，并对借名认定的裁判规则提出了建议，值得参考。
4．北京市第二中级人民法院、（2017）京02民终10354号
二审法院认为：
王春文与王秀艳是否存在借名购房法律关系。王春文诉称中所主张的法律关系的性质与王春文诉讼请求所根据的法律关系的性质不一致。王春文并未变更诉讼请求时，一审法院应仅就其诉讼请求所主张的物权法律关系进行审查，对其诉称中主张的债权法律关系即借名购房法律关系不应作出处理。一审法院对借名购房法律关系进行处理，有欠妥当，本院予以纠正，不对王春文与王秀艳是否构成借名购房法律关系进行认定。
笔者认为：
本案中当事人基于借名购房关系直接要求确认所有权而非办理转移登记手续被法院以诉请不当为由直接驳回诉请，而未对是否存在借名购房关系进行审查，所以该类案件，当事人应提出合理准确的诉讼请求，才有被法院支持的可能。
三、借名购房处理方案
基于以上因素，为了有效确保诉讼请求能为法院支持，借名购房类案件应做好充足准备。
1
应证明双方存在借名购房的合意。如果双方有书面协议为好，但如果缺少协议，也应就借名购房实际履行提供证据。比如：存在合理的购房原因、首付款贷款支付情况、房屋权属证据税费票据持有、房屋占有装修情况、诉讼前双方沟通记录。
2
应确保借名购房合同有效。该部分主要就借名所购之房屋性质进行证明，一般以房屋产权证书记载为准。房屋尚未办理权属证书时，可向行政机关核实。如果法院认定借名购房合同无效时，可在法院释明后调整诉讼请求要求赔偿损失，但赔偿数额可能低于预期，当事人亦应做好心理准备。
3
应确保借名合同继续履行。一方面，当事人应提出合理诉讼请求，应要求出名人办理转移登记手续。对于该类案件是否需要追加出名人配偶，也应慎重考虑。另一方面，在诉讼之前，借名人应确保自己或者配偶具备购房资格。如果仅配偶具备购房资质，可以追加配偶为第三人，要求借名人协助办理过户至配偶名下。
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