作者：金杜律师事务所律师熊健、李思敏
在新型冠状病毒疫情（下称“新冠疫情”）的突袭之下，北京、上海、江苏、广东、山东等地纷纷出台多项针对性政策，规定了缓缴部分税款、减免房租、降低贷款成本等内容，努力保障企业正常经营秩序、减轻企业负担。但对于以租金为主要业务收入来源的物业业主们而言，面对新冠疫情，业主们一方面希望积极响应国家、地方政府号召，为物业内租户减轻负担、减免租赁费用，另一方面又担心自身经营情况受到影响。
这不，自新冠疫情爆发至今，本团队就已收到多家业主对相关问题的询问，我们特整理、汇总如下，希望能对读者有所帮助。
Part 1 物业运营篇
Q1：我看这次新冠疫情形势严峻，会不会构成租赁合同的不可抗力？
A：法律上关于不可抗力的认定要根据合同性质（例如是办公还是商业租赁）、行政部门在疫情控制过程采取的措施、新冠疫情对合同履行的影响等进行综合判断。例如政府及有关部门为防治疫情而采取停工、停业等行政措施，从而直接导致租赁合同不能履行的，则法院认定本次新冠疫情构成该等合同项下的不可抗力的可能性较高。
鉴于此，我们建议贵司在新冠疫情期间注意收集、固定证据（例如政府部门出台的相关政策、与租户间的协商记录等），如未来贵司与租户间就本次新冠疫情是否构成不可抗力产生争议的，届时我们可根据贵司提供的证据材料进一步分析论证。
Q2：迟延复工导致我们原定的正式签约、房屋交付、返还等安排都无法实现了，我该怎么办？
A：如因各地实施的交通管控、人员出入控制等政策导致贵司无法按照租赁意向书中约定的时间签署正式租赁合同，或者导致贵司无法按照租赁合同约定的交付、返还时间办理租赁房屋的交付或返还手续的，我们建议：（1）及时书面通知租户，重新协商正式签约或房屋交付、返还的期限，并就此另行签署书面补充协议；（2）如租户拒绝协商或调整前述期限的，建议贵司寻求专业人员根据当下实际情况进一步判断新冠疫情或相关政策是否对贵司按约履行签约或房屋交付、返还义务构成了实质性障碍；（3）如经判断贵司确实无法按约履行前述义务的，建议贵司全面收集、固定本次新冠疫情导致贵司无法按约履行义务的书面证据，以免未来发生纠纷时陷入被动地位。
Q3：租户要求减免租金，我该怎么办？
A：从法律角度而言，本次新冠疫情或相关政策能否被认定为构成租赁合同下承租方履行支付租金义务的不可抗力并构成租户可要求减免租金的法定事由，还有待根据具体情况具体分析。鉴于此，我们建议：（1）如当地已出台减免租金的政策的（如部分地方出台的对于国有资产类经营用房业主的要求），则贵司需根据政策要求执行相应的租金减免；（2）如当地无减免租金的强制性规定的，贵司可审查与租户间的租赁合同，并判断是否同意减免租金；（3）如当地无减免租金的强制性规定，租赁合同中亦无明确约定的，则贵司并无法定义务给予租金减免，届时贵司可综合社会影响、企业形象等因素考虑与租户就减免租金事宜进行协商，且如达成一致，则应签署租赁合同补充协议予以明确。
Q4：租户要求延长装修期/免租期，我该怎么办？
A：一般而言，装修期/免租期内，租户无须缴纳租金，故租户提出的延长装修期/免租期的要求与减免租金的要求对业主而言实质相似，因此我们建议：（1）如租赁合同中有明确约定的，则按照租赁合同的约定处理；（2）如租赁合同中无明确约定的，贵司可与租户进一步协商将延长装修期/免租期的要求调整为减免租金，一方面就物业整体采取统一的优惠措施、便于管理与执行，另一方面如贵司符合当地政策要求的，还可就减免租金等事宜向政府部门申请扶持补助或税收优惠。
Q5：据说隔壁商场/大厦减免租赁费用了，我的商场/大厦要跟风吗？
A：（1）如果隔壁商场/大厦减免租赁费用的原因系当地政策强制性要求，且该政策亦适用于贵司，则贵司应根据政策要求减免相应的租赁费用；（2）如隔壁商场/大厦系业主自主决定减免租赁费用的，则贵司可综合社会影响、企业形象等因素考虑适当给予租户一定的优惠政策，一方面响应了国家、政府的号召，一方面也有助于建立贵司良好、正面的商业形象，同时还可根据当地政策申请扶持补助或税收优惠。
Q6：那些本就欠付租金的租户，我还可以追究他们新冠疫情期间的违约责任吗？
A：如在本次新冠疫情发生前或政府出台迟延复工、交通管制等政策前，该租户已经欠付租金、物业管理费、公用事业费等费用的，贵司有权依照租赁合同的约定追究该租户迟延支付租赁费用的责任，而不受本次新冠疫情的影响。
Q7：因新冠疫情给租户减租后，租赁合同因其他原因解除的，我能要求租户返还新冠疫情期间减免的费用吗？
A：（1）如贵司与租户间就减免租金等租赁费用之事宜达成一致，建议贵司在相关书面法律文件（例如租赁合同补充协议）中对未来租赁合同终止/解除后新冠疫情期间减免费用的返还事宜予以明确约定；（2）如贵司与租户签署的相关法律文件中对此无明确约定的，贵司恐难以主张要求租户返还该等减免的费用。
Part 2 物业管理篇
Q1：我名下的商场要不要停业或调整营业时间？
A：（1）如当地已通知禁止商场等场所在新冠疫情期间继续开业的，则贵司需根据政策要求停业；（2）如当地未明确通知商场停业的，贵司可依照与租户间的租赁合同约定安排商场停业或调整营业时间；（3）如租赁合同中亦无明确约定的，贵司可以在事先通知租户的情况下，适当调整商场的营业时间。
Q2：新冠疫情期间，我们发现商场/大厦需要进行维修、保养，该怎么办？
A：（1）如根据租赁合同约定，该等维修、保养系为租户义务，且租户因本次新冠疫情原因而无法按约履行该等义务的，租户可能以新冠疫情作为其抗辩事由，建议贵司可考虑适当推迟租户履行该义务的时间，或经协商另行处理；（2）如根据租赁合同约定，该等维修、保养系为贵司的义务，且贵司因本次新冠疫情原因而无法按约履行该等义务的（例如因相关承租单元禁止进入等导致无法按约维修），我们建议：a、及时与租户沟通并发送书面通知，取得租户豁免贵司逾期维保责任的书面同意文件；b、保留导致贵司无法按约履行维保义务的相应证据（例如政府通知、物业管理文件等）。
Q3：租户要求减免物业管理费、公用事业费等费用，我该怎么办？
A：鉴于收取物业管理费、公用事业费等费用的主体通常并非业主，贵司恐无法代物业管理公司等主体直接作出同意或拒绝减免的决定。我们建议：（1）事先与物业管理公司就是否减免物业管理费之事宜进行协商，并统一回复口径；（2）要求租户自行与物业管理公司就减免物业管理费之事宜进行协商；（3）根据当地政策要求决定是否给予租户减免公用事业费的优惠。
Q4：返程高峰来了，我该如何对物业进行新冠疫情防控呢？
A：通常情况下，物业的清洁、消毒、疫情防控由贵司聘请的物业管理公司负责，因此我们建议：（1）在遵守国家及当地相关政府部门要求的前提下，贵司与物业管理公司就新冠疫情的防控手段达成一致意见，并将物业管理公司采取的新冠疫情防控措施、实施效果等纳入物业管理公司的年度考核（如有）中；（2）调整本物业的招商、运营等活动时间，并在新租户谈判活动中积极配合、严格遵守物业管理公司的防控措施。
Q5：逐步复工后，有租户不遵守新冠疫情防控要求怎么办？
A：在仍然严峻的新冠疫情形势下，各地出台了不同的防控要求和规范确保逐步有序复工，如遇到有租户不遵守、不执行该等要求和规范的，我们建议：（1）要求物业管理公司严格执行相关防控要求和规范，与有意见的租户进行沟通、说服，强调严重性及法律责任；（2）对经沟通、说服仍不服从管理要求的租户，第一时间上报业主、业主的主管单位、公安机关等进行处理；（3）做好相关证据的固化工作，将此作为评价租户品质的重要考量。如该租户行为已构成对租赁合同的违反的，可考虑及时维护业主的合法权益。
【小贴士】
除了以上作为产权人的业主就本次新冠疫情较为关心的租赁关系及物业管理方面的问题，我们也提请各业主注意新冠疫情对自身经营的影响，主要包括如下方面：
（1） 及时梳理贵司所有正在履行的合同等法律文件，根据贵司的风险控制制度，对其风险可能性与风险级别做出预判；
（2） 对于贵司附有较重履约义务的合同（如融资类合同），需要更加谨慎对待。如因本次新冠疫情导致贵司租金收入下降，进而导致现金流出现问题而无法按约履行对银行等贷款债权人的还款义务的，恐难以本次新冠疫情属于不可抗力而主张免责。因此，建议贵司尽快进行梳理后与借款人就此进行沟通（包括援引国家及当地的相关扶持政策），并视情况对还款时间、利率等进行变更约定；
（3） 在涉及不可抗力的证明方面，建议贵司保留、固定相关证据，并在需要时与有权机关（包括但不限于中国国际贸易促进委员会）沟通取得相关证明文件。
（声明：本文系作者授权新浪转载，文章仅代表作者观点，不代表新浪网立场。）
