作者：德衡律师集团合伙人蒋阳兵律师、司南律师
自武汉新型冠状病毒疫情爆发以来，举国上下高度关注，从中央政府到基层组织再到社会个体，都采取了各种各样的举措来减少人员聚集，阻止疫情蔓延，其中对大家生活、生产、经营影响较大的举措有“延长法定节假日”“延长复工”“部分娱乐性经营场所关闭”“商场停业”等等。为此，万达、华润等众多地产公司纷纷主动宣布减免旗下物业的租金，赢得了社会大众的纷纷点赞。那么如果出租人没有主动减免租金，作为承租人能否要求减免租金呢？本文将对该问题进行一个较为系统的论述。
在此说明，本文只讨论“疫情”这个单一因素作为法定事由时，减免租赁的具体法律依据，同时不考虑合同已有明确约定（按照合同约定操作即可）或者出租人同意减免租金的情况。下面进行分析论述：
一、在疫情中，减免房屋租金的法律依据是什么？
（一）不可抗力
根据我国《民法总则》以及《合同法》的规定，不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。笔者认为，“疫情”本身属于典型的不可抗力，但应当根据影响大小、因果关系等因素在个案中灵活适用。对此最高院早在2003年的“非典疫情”期间就作出了明确的指导性意见，在此不在赘述。因此在一定条件下，承租人可依据《合同法》第一百一十七条之规定，要求减免租金。
（二）公平原则或情势变更
疫情属于不可抗力并无疑问，但是否影响到租赁合同的实际履行却需要根据实际情况进行分析。如政府未强制关停，但是经营确受疫情影响，且继续经营可能会造成人群聚集、疫情传播且明显对承租人不利的场所，如酒吧、舞厅、酒楼等，如此时承租人选择不继续使用租赁房屋，则承租人也可根据公平原则或情势变更来要求减免部分租金。
二、在疫情中，所有的房屋租金都可以要求减免么？
疫情这个不可抗力是绝对的，但是要想在房屋租赁法律关系中援引不可抗力作为减免租金的法定事由，是相对的，是需要有条件的，可大致分以下几种情况：
（一）对于租赁房屋的用途为用于生产经营，已有明确行政管控政策导致无法实现使用目的，则应当免除租金
此种情况是指因政府及有关部门为防治新型冠状病毒疫情而采取行政措施直接导致租赁合同不能履行的情况。如根据政府的要求关停的网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场等。又如因政府政策延长假期造成无法开工的工厂导致工厂未能用于生产经营的。由于此时出租人因行政管控而无法提供可供承租人持续正常使用的租赁房屋，则承租人也当然无需支付相应的租金，同时出租人无需承担无法提供适格租赁房屋的违约责任。如人民法院审理的大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷案和上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦（集团）有限责任公司房屋租赁合同纠纷案中涉案的房屋分别用于经营野生动物（有完善的行政许可手续）和娱乐业，因受“非典”疫情的影响，行政机关责令关停，致使租赁物无法使用，法院判决免除停止使用期间的租金。
（二）承租人仍继续使用租赁物用于经营，但受疫情影响收益明显减少甚至亏损的，可请求减免部分租金
此种情况是在疫情期间，承租人一直占有并使用着租赁物用于经营活动，因此免除租金是明显不符合情理的。因疫情对生产经营产生了明显的影响，如因疫情给社会公众造成的恐惧或政府限制人员外出导致商场人流明显减少的，疫情导致物流、交通畅严重影响生产经营且导致承租人收益明显减少甚至亏损的，承租人可据此为由要求减少部分租金。对此，法院亦可酌情减免部分租金。
（三）承租人仍继续使用租赁物用于经营，疫情并未导致其收益明显减少的，不可请求减免租金
如疫情并未影响其生产经营甚至导致其经营收益明显高于日常情况的，如用于开设药店或销售防护用品的房屋获得了比往常更大的收益，承租人不可主张减免租赁。对于仍继续使用租赁物用于经营活动，其收益减少不明显的，亦不可请求减免租赁。具体理由如下：1．确实使用了租赁房屋，造成了租赁房屋的现实损耗折旧；2．承租人自身有一定的价值判断，如在疫情爆发后承租人仍继续使用租赁房屋，则应当视为其自身已经在此情况下做出了一个商业判断，认为使用租赁房屋仍可产生收益。因此如事后产生了亏损，应视为疫情产生后的情况下，承租人自愿承担的商业风险，不可据此溯及既往；3．亏损的因果关系无法确定，因为生产经营亏损的原因无法证明确系房屋租金不调整造成的，也可能是物价上涨或人力资源成本提高造成的，还可能是因承租人自身的经营能力弱造成的，如仅降低房屋租金来弥补承租人，不符合公平原则。
（四）承租人在疫情期间使用用于居住功能的租赁物的，不可主张减免租金
疫情发生期间，疫情虽对承租人使用其所承租的用于居住的房屋带来有所不便，但并未影响到原租赁合同目的中的使用用途，不可主张减免租金。承租人因疫情原因“居家隔离”是承租人承担法定责任的表现，未影响租赁物的居住功能，亦不可主张减免租金。
（五）因疫情原因导致承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物的，可主张减免租金
如因疫情原因，租赁物被封锁、因行政管控承租人无法回到住处使用所承租的居住房屋的，因承租人并未享受居住房屋的利益，未能实现租赁合同目的，就如前面案例所述用于经营的承租人停业不予经营样，应可向出租人主张减免租金。
三、在疫情中，减免房屋租金的考虑因素？
是否减免租金和减免多少应综合考虑疫情这一不可抗力给承租人的经营或居住功能是否带来实际性的影响、影响大小、因果关系等因素，还需要考虑承租人所遭受的损害是否属于正常的商业风险或自身原因所引起。笔者认为，在疫情的爆发中，出租人和承租人均没有过错，如因此导致承租人完全无法使用的，参照原“非典”疫情期间的相关案例，可免除期间的租金。对于仍在使用租赁物经营的，要具体分析疫情对其经营的影响大小、因果关系等因此酌情减免部分租金。对于经营的影响较小或因属正常商业风险的，应不予减免。对于居住功能的租赁物，疫情未实际性影响居住使用的，不予减免。因疫情原因造成承租人未能享受居住利益的，可免减免租金。在具体操作中，应当适用公平原则，公平的分配这一不可抗力因素导致的承租人和出租人的经济损失，平衡各方利益。
四、在疫情中，承租人或出租人能否以疫情为由而单方解除房屋租赁合同？
笔者认为不能，因为不可抗力事件的发生，对履行合同的影响是有大有小的（租期的长短亦是一个衡量标准），疫情只是暂时影响到合同的履行，可以通过延期履行来实现合同的目的，对此不能行使法定解除权。只有不可抗力致使合同目的实际性的不能实现时，当事人才可以解除合同，如因地震、洪水、战争等因素造成租赁房屋的灭失、疫情导致无法使用期限超过租期的大比例时间或超过租期的。
以上就是笔者对疫情期间各类房屋租金是否应当减免的看法和见解。在疫情期间，大多数商业都会受到一定的影响，也难免会产生矛盾，然而疫情无情人有情，笔者呼吁大家都能心平气和、合理合法的解决问题，把损失最小化，互体互谅，共渡艰时！
最后，如您在生活和工作中确实因疫情而遇到了法律问题，如租金减免问题、劳动关系问题、建设工程工期延误问题、买卖合同中迟延交付或无法交付的问题、加工承揽问题等各种法律问题，建议您及时咨询专业律师以最大程度的保护您的合法权益，避免承担不利后果。
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