深圳各区对集体用地土地使用权参与城市更新等开发和交易行为均已制定了本辖区的规范性文件，总体而言，对于集体用地参与城市更新的交易方式，现各区均要求以进场公开交易为原则，以协议合作为例外。综观各区规范性文件，集体用地参与城市更新可不进场公开交易的情形，大致仅有以下四种：
一、股份合作公司对项目不具有主动权
根据《宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（试行）》[1]（以下简称“宝安办法”）和《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（以下简称“龙岗细则”）的规定（见表1），股份合作公司对城市更新项目具有重大影响权的情况下，应当通过进场公开交易的方式选择合作方，如不具有重大影响权的，则可以不进场公开交易。
这是考虑到若股份合作公司在城市更新项目中的权益占比较小，则无须大费周章地进场招拍挂或竞争性谈判交易，可采用手续相对简单，成本也相对较低的方式进行交易，直接与具体的项目开发商进行协商谈判。而是否具有重大影响权，需根据股份合作公司在城市更新项目中所占用地面积或物业建筑面积拆除比例的大小来判断。
值得注意的是，此类城市更新项目即使不进场交易，也必须履行相应的程序，例如根据“宝安办法”第六条第二款的规定，应履行召开股东大会表决城市更新事项等内部决策和公示程序，并报辖区街道办审核备案。
表一：
二、规范性文件出台前已经确定合作方
基于法不溯及既往的原则，宝安、龙岗、南山、龙华等七个区均规定在相关规范性文件出台前已经确定合作方的，该集体用地参与城市更新，也可不进场交易（见表2）。然而，虽然七区都规定了此类例外情况，各区之间仍存在细微的差别：
第一，各区选择的时间节点不同，可以看出各区对此例外条款溯及力的规定存在差异：宝安、福田、罗湖、南山等区均以2016年6月4日颁布《中共深圳市委办公厅 深圳市人民政府办公厅关于建立健全股份合作公司综合监管系统》（深府办〔2016〕55号）（即831新政）后的时间为节点。而龙岗、大鹏最为特殊，规定溯及至2011年4月12日颁发的深龙府办〔2011〕21号出台前确定合作方的方可不再重新选择合作方。
第二，在此例外条款项下，各区通常要求项目已经股东（代表）大会表决通过，但龙岗区除此要求以外，还允许当时未履行股东代表大会（或子公司、分公司股东会议）表决但已经当时公司决策机构（董事会或公司经营班子）议定通过的项目适用此例外条款，这种情况下项目必须经社区股份合作公司董事会、集资会、股东代表大会（或股东会议）按公司章程规定通过且按相关法规和制度规定的特别决议程序通过其属合作开发历史遗留问题。而且除项目符合相应条件外，股份合作公司还应当履行相应的程序，即在项目取得建设用地规划许可证或城市更新单元规划批复后，履行资产评估、项目公示和上报街道办审查等合作开发程序。
表二：
三、以区属国有企业企等特定主体为合作方
宝安和龙岗等区规定，股份合作公司以集体用地参与城市更新时，如合作方是区属国有企业企等特定主体的，也可不进场交易（见表3）。以宝安区为例，“宝安办法”第九条即规定股份合作公司之间、股份合作公司与区属国有企业、街道集体企业之间的集体用地合作开发项目，可以不进场交易，但应履行公司内部民主决策程序，并报街道办及区相关业务部门审批。
表三：
四、以用地承租人等特定主体为合作方
在深圳城市化进程中，存在大量土地租赁、合作建房等情况，“宝安办法”就该等项目的交易方式也进行了例外规定，根据“宝安办法”第八条，在2016年9月13日以前，股份合作公司采用土地出租、合作建房等形式建成的项目，如满足以下条件的，可不再通过集体资产交易系统重新选择合作方：（1）履行合同期限不超过合同总期限3/5或者合同剩余期限超过10年；（2）不使用股份合作公司非农建设用地指标；（3）符合城市更新政策要求；（4）由原合作方实施城市更新合作开发。当然，除了需满足以上条件外，还应当履行相应的程序，即股份合作公司应履行“三会”决议、并经股东大会表决明确合作方及合作条件，还须报辖区街道办出具审核意见后报区集体资产管理部门备案。
综上，在深圳各区，股份合作公司以集体用地参与城市更新时，原则上需以进场公开交易的方式确定合作方，但也存在以上四种例外情况，因此开发商除了可以通过投标、竞争性谈判等公开交易方式，介入常规集体用地城市更新项目外，如项目符合上列条件的，还可以通过非公开交易方式参与合作，例如项目满足“宝安办法”第八条规定的条件时，可以尝试通过收购用地承租人或合作建房原合作方的股权等方式，参与该等集体用地城市更新项目的合作。
注
[1]目前，宝安区集体资产监督管理办公室就《宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（2018年修订）》（送审稿）向社会公开征求意见或建议后尚未正式发布，本文仍以现行有效的规范性文件为准。
